Fração Ideal e Copropriedade: O Que Significa Ser Proprietário em um Condomínio Edilício?

Autora: Ericka Danyelle de Lacerda Lima Corrêa da Costa

Advogada Condominial OAB/ES 34242

Ser proprietário em um condomínio edilício não significa adquirir um imóvel particular, mas sim uma parcela proporcional de um terreno e das áreas comuns de uma edificação, denominada fração ideal.

 Adquire-se não uma propriedade, mas sim uma copropriedade dentro de um condomínio edilício.

A Constituição Federal reconhece como fundamental o direito de propriedade e concede aos proprietários as garantias de uso, gozo e disposição do bem tutelado, na forma do art. 5º, incisos XXII e XXIII, com a ressalva de que a propriedade deve atender à sua função social.

Dentro da propriedade horizontal, a função social alcança expressamente a proteção da convivência coletiva. REsp 1.365/SP.

Nos condomínios edilícios, o atendimento à função social não é a única ressalva ao direito de propriedade, pois se trata de uma copropriedade, estando todos os condôminos sujeitos às limitações impostas pelas regras internas do condomínio decididas pela coletividade de condôminos em assembleia, que são a Convenção, Regimento Interno e as decisões assembleares, previstos nos artigos 1.333, 1.334, V, 1352 e 1353 do Código Civil.

É importante mencionar que o direito de usar, fruir e dispor da unidade autônoma dentro de um condomínio funciona sob regime diferenciado da propriedade privada convencional, onde se adquire uma edificação ou casa construída em um terreno de propriedade particular e o imóvel passa a ser exclusivamente de quem o adquiriu.

No condomínio edilício, o direito de uso, gozo e disposição da unidade autônoma sempre será subordinado às regras do condomínio, que são votadas nas assembleias e aprovadas pela coletividade de condôminos.

Os direitos e deveres do condômino estão previstos nos arts. 1335 e 1336 do é o Código Civil, que é a principal lei de regência do direito condominial no Brasil e preceitua que a vontade da maioria dos coproprietários prevalece sobre os interesses individuais.

A Convenção, o Regimento Interno e as decisões assembleares estabelecem diretrizes coletivas semelhantes às normas de natureza pública, que se aplicam a toda a coletividade e regulamentam o uso das partes comuns e privativas da edificação, de modo a garantir a paz e a harmonia no convívio dos condôminos, onde sempre prevalecerá o interesse coletivo sobre o individual, objetivo que corresponde à função social dentro do condomínio.

No entanto, no dia a dia dos condomínios edilícios, é muito comum se deparar com condôminos que enxergam seus imóveis como se fossem uma propriedade privada, almejando se esquivar do cumprimento das regras internas e reivindicando o exercício de “direitos de propriedade” que são vedados pela Convenção e pelo Regimento Interno do condomínio, por estarem em desacordo com a vontade da coletividade de condôminos aprovada em assembleia.

Em suma, os coproprietários de imóveis localizados em condomínios edilícios devem ter o conhecimento de que, ao adquirirem suas unidades autônomas, deverão observar às restrições da Convenção, do Regimento Interno e das decisões assembleares do condomínio, onde outros condôminos também são subordinados aos mesmos direitos e deveres e sempre prevalece o interesse coletivo.

Imagem: IA