O Condomínio é responsável por danos nas unidades?

Uma das dúvidas mais recorrentes entre síndicos e condôminos diz respeito à responsabilidade por danos ocorridos dentro das unidades autônomas. Afinal, até que ponto o condomínio pode ou deve responder por problemas como vazamentos, infiltrações ou falhas estruturais que afetam exclusivamente uma unidade? A resposta exige uma análise cuidadosa sobre a origem do dano, a área atingida e os deveres legais do condomínio enquanto coletividade.

O Código Civil, ao tratar da vida condominial, estabelece a distinção entre partes comuns e partes exclusivas. Em regra, o condomínio é responsável pela conservação das áreas comuns, como tubulações principais, colunas hidráulicas, telhado, fachada, estrutura e instalações que atendem a mais de uma unidade. Quando o problema decorre de falha nessas estruturas, mesmo que o dano ocorra dentro de um apartamento específico, a responsabilidade geralmente recai sobre o condomínio. Um exemplo clássico é o vazamento causado por canos da coluna de água ou esgoto, que passa por diversas unidades. Nesses casos, a obrigação de reparar o dano é do condomínio, inclusive quanto aos prejuízos causados ao morador atingido.

Por outro lado, se o dano tem origem na rede interna da unidade — como um vazamento no sifão da pia, entupimento causado por má utilização ou infiltração decorrente de vedação defeituosa da janela — a responsabilidade é exclusivamente do condômino, pois trata-se de bem de uso privativo. Essa análise técnica é essencial para que o síndico possa agir corretamente, evitando injustiças ou omissões que podem gerar conflitos e até ações judiciais.

A atuação do síndico, nesses casos, deve ser imediata, transparente e sempre embasada em laudo técnico ou parecer de profissional habilitado. O síndico não deve assumir compromissos de reparação sem ter clareza sobre a origem do dano e o alcance da responsabilidade do condomínio. Da mesma forma, é importante documentar as tratativas com os condôminos, preferencialmente por escrito, e seguir o que dispõe a convenção e o regimento interno sobre manutenção e reparos.

A responsabilidade do condomínio também pode ser discutida quando há omissão ou demora injustificada em reparar áreas comuns com defeito conhecido, cuja falha venha a causar danos às unidades. Nesses casos, o condomínio poderá ser responsabilizado não apenas pela reparação da origem do problema, mas também pelos prejuízos materiais sofridos pelo condômino afetado. Situações assim podem configurar falha na prestação de serviço, e o síndico pode responder civilmente se ficar comprovada negligência ou descumprimento do seu dever de zelar pela conservação do edifício, como previsto no artigo 1.348 do Código Civil.

Portanto, a análise da responsabilidade por danos nas unidades exige critério técnico, bom senso e conhecimento jurídico. O síndico deve agir com cautela, buscando sempre preservar os direitos da coletividade e a boa convivência entre os moradores, respeitando os limites legais de sua atuação e evitando que o condomínio assuma ônus indevidos. A gestão responsável passa, acima de tudo, pela correta identificação da origem do problema, pela boa comunicação com os condôminos e pelo cumprimento fiel dos deveres previstos em lei e nas normas internas do condomínio.

*Ellen Matos

Advogada Condominial (OAB/ES 38.459), pós-graduada em Segurança Pública pela Universidade de Vila Velha, pós-graduada em Direito Imobiliário e Condominial pela Doctum, atuante e membro da comissão de direito Imobiliário e Condominial da OAB Vila Velha.

Compõe a diretoria da OAB Jovem da OAB Vila Velha e Coordenadora de Marketing da OAB Vila Velha.

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