Nova cartilha da Manutenção Condominial ABNT, Norma 17.170

Claudionor Brandão 1

Resumo

O objetivo do presente trabalho é traduzir o sentido da norma 17.170 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, de forma simples, porém respeitando seus conceitos fundamentais, de modo que fique mais acessível aos usuários do mercado condominial, em especial aos proprietários de unidades privativas em edificações edilícias, bem como para os síndicos e gestores condominiais, a fim de que possam interpretá-la no cumprimento de suas obrigações contratuais referente aos termos de garantia, alcançando eficiência e eficácia nas suas atribuições referente ao uso, operação e manutenção dos seus imóveis, concernente as unidades privativas, bem como das áreas comuns, no que depende das ações do Síndico, gestor condominial.

Ainda sem a pretensão de exaurir seu conteúdo, de extremo conhecimento técnico, elaborado no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB-002, pela Comissão de estudo de Garantias das Edificações (CE-002.140.003), cujo projeto circulou em Consulta Nacional, conforme Edital número 10, de 11.10.2022 à 09.11.2022, procuramos também, na particularidade prática da
gestão condominial, colaborarmos com operadores do direito que dependerão da sua fiel interpretação para orientar eventuais litígios, que possam surgir em relação a garantias de obras, objeto de estudo da presente norma, equalizando direitos e obrigações dos atores envolvidos nessa relação, evitando maiores desgastes com demandas judiciais, equivocadamente fundamentadas,
alcançando seu propósito de colaborar com a pacificação social, que é objeto do direito.

Palavras Chaves: manutenção, conservação, manual, garantia, durabilidade, edificação, falha, intervenientes, condições de uso e manutenção.

1) Graduado em Administração Geral e contabilidade, com pós-graduação em MKT e gestão de negócios pela FABAVI/ES, Corretor de Imóveis, Graduado em Direito pela DOCTUM, Empresário, CEO fundador da CECAD Adm. Condominial, desde 1991, e C. Brandão Síndico Profissional, desde 2016, Ex-Conselheiro do SIPCES e CRECI/ES, Secretário Geral da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES, Presidente da ASCES – Associação de Síndicos e Condomínios do Espírito Santo.

Introdução:

Fazendo uma retrospectiva do mercado imobiliário, nas últimas 03 (três) décadas, especificamente na forma de administrar condomínios e na evolução tecnológica da construção de edifícios, fundamentado na observação empírica e na experiência de mais de trinta anos de atuação nessa área, sem qualquer pretensão científica, pois não é esse nosso objeto, mas apenas para contextualizar o estudo, é fácil observar que a indústria da construção civil evoluiu vertiginosamente, tanto no tamanho dos condomínios e dos seus edifícios, como também em tecnologia, buscando o setor, sua autoregulamentação através das normas técnicas da ABNT, melhorando seus processos e a qualidade do produto final. No mesmo diapasão, a atividade da gestão condominial, vem se adequando as novas exigências desse mercado, saindo da forma caseira, quando o síndico, sozinho, fazia, todas as atividades gerenciais e operacionais do condomínio, passando, em seguida, pela era das administradoras e atualmente chegando à versão do “síndico profissional”, acrescido ainda a outros diversos especialistas que até então não militavam
nessa área. A pandemia fez o mundo dos negócios descobrir o “nicho condominial” como importante gerador de riquezas.

DA EDIÇÃO DA NORMA 17.170, ABNT

Retornando ao foco principal, em 12.12.2022, foi editado pela ABNT-Associação Brasileira de Normas Técnicas, a norma 17.170:2022, entrando em vigor 180 (cento e oitenta) dias após, junho de 2023, trazendo em seu escopo diretrizes para o incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção em edificações de toda natureza de uso, no todo ou em suas partes, estabelecerem
as condições e prazos de garantias, tecnicamente recomendados, conforme a respectiva confiabilidade do processo de produção de cada construtor, bem como servir aos demais agentes envolvidos na cadeia produtiva o conhecimento de suas incumbências perante as garantias, inclusive, dando ao condomínio, a possibilidade de, por analogia, aplicar contratualmente, naquilo que couber, tais regras nas obras de reformas das edificações comuns aos edifícios edilícios.

DO MODO DE UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO E DO MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO.

A norma 17.170 versa sobre todos os tipos de edificação, entretanto, nosso objeto é exclusivamente os condomínios edilícios, de finalidade residencial, comercial ou misto. E para melhor entendimento transcrevemos algumas das definições de termos técnicos necessários a sua compreensão, que agrupamos por objeto, destacando: Uso: Atividades a serem realizadas pelo usuário na edificação dentro das condições previstas em projeto; Usuário: Pessoa que ocupa ou utiliza as dependências da edificação; Condições de exposição: Conjunto de ações atuantes sobre a edificação, incluindo cargas gravitacionais, ações externas e ações resultantes da ocupação; Conservação: Conjunto de operações que visa reparar, preservar ou manter em bom estado a edificação; Manutenção: Conjunto de atividades para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e seus sistemas constituintes a fim de atender às necessidades e segurança dos seus usuários; Operação: Conjunto de atividades a serem realizadas em sistemas e equipamentos com a finalidade de manter a edificação em funcionamento adequado; Manual de uso, operação e manutenção: Documento que reúne as informações e orientações necessárias para o uso, operação e manutenção da edificação e de suas partes, informando as condições de garantia, também denominado de manual do proprietário, ou manual do síndico ou data book, quando reúne diversos manuais e outros documentos técnicos da edificação; e, Programa de manutenção: Planejamento documentado da manutenção preventiva, preditiva e corretiva dos sistemas, componentes e equipamentos de uma edificação, no qual constam as suas atividades essenciais com as respectivas periodicidades, responsabilidades, documentação de referência e recursos técnicos operacionais necessários para a sua realização. Os termos citados referem-se ao modo de utilização da edificação, traduzindo no manual de uso, operação e manutenção as respectivas obrigações dos usuários, quais sejam, proprietários das unidades privativas, e síndicos, no que se refere as áreas comuns, para cumprirem as condições de manutenção da garantia da obra, oferecidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção, observando ainda o que diz a norma 5674 e 16.280.

A NBR 5674 (1999, p. 03), ABNT, item 5, subitem 5.2 e 6.4 esclarece:

5.2 No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela manutenção de partes autônomas individualizadas e corresponsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver.

6.4 Na organização do sistema de manutenção deve ser prevista estrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manutenção necessários, tais como: a) manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços simples e padronizados, para os quais somente são necessários equipamentos e pessoal permanentemente disponíveis nas edificações; b) manutenção planejada, caracterizada por serviços cuja realização é organizada antecipadamente, tendo por referência solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos componentes das edificações em uso ou relatórios de inspeções periódicas sobre o seu estado de deterioração; c) manutenção não planejada, caracterizada por serviços não previstos na manutenção planejada, incluindo a manutenção de emergência, caracterizada por serviços que exigem intervenção imediata para permitir a continuidade do uso das edificações ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e patrimoniais aos seus usuários ou proprietários.

Sobre reformas na área privativa, a NBR 16.280 (2014, p. 05) esclarece:

5. Requisitos para realização de reformas em edificações.

5.1. O plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado por apresentar a descrição de impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e afins da edificação, e por encaminhar o plano ao responsável legal pela edificação em comunicado formal para análise antes do início da obra ou reforma. (…)

DOS AGENTES INTERVENIENTES

O projetista, prestador de serviços de construção, e construtor: Pessoa física ou jurídica, legalmente habilitada, contratada para executar o empreendimento, de acordo com o projeto e em condições mutuamente estabelecidas; e, o Incorporador: Pessoa física ou jurídica, comerciante ou não (…), seguindo definição do artigo 29 da lei 4.591/64, completam os demais agentes
intervenientes envolvidos na cadeia produtiva, previstos no item 4.4 dessa norma, assumindo as responsabilidades, solidariamente, nos termos em que a lei condiciona, conforme as suas respectivas incumbências perante as garantias legais e aquelas fornecidas pelos produtores, formando as pessoas envolvidas na relação comercial do imóvel, juntamente com os adquirentes, que são pessoas fundamentais no cumprimento dessas garantias, cujas condições de exposição ambiental do empreendimento, mais as ações dos usuários resultantes da ocupação, da operação, manutenção e conservação da unidades privativa, e do síndico, no que se refere as áreas comuns, condicionam o cumprimento do termo de garantia, devidamente instrumentado no manual de
uso, operação e manutenção da edificação, elaborado conforme a ABNT NBR 14037 e a ABNT NBR 5674.

Lei 4.591/64, Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

DAS CONDIÇÕES TÉCNICAS DO PROJETO E DA EDIFICAÇÃO

Já os termos, Falha: Ocorrência que prejudica a utilização do sistema ou do elemento, resultando em desempenho inferior ao requerido; Falha de uso, operação ou manutenção: Irregularidade, anormalidade ou desgaste natural que implica no término da capacidade da edificação ou de suas partes de cumprir suas funções como requerido, ou seja, atingimento de um desempenho não aceitável (inferior ao desempenho mínimo requerido); Vida útil VU: Período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos na ABNT NBR 15575-1, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção; Vida útil de projeto VUP: Período estimado de tempo para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos na ABNT NBR 15575, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo manual de uso, operação e manutenção; Segurança da edificação: Segurança estabelecida pelas condições de segurança estrutural e de segurança contra incêndio, cujos requisitos e critérios são estabelecidos em Normas específicas de procedimentos de projeto, especificação de sistemas construtivos, componentes e equipamentos e em condições de uso e manutenção, e, Durabilidade: Capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar suas funções, ao longo do tempo e sob condições de uso e manutenção especificadas no manual de uso, operação e manutenção, fazem referência as condições técnicas do projeto e da edificação de forma dar entendimento as condições dos termos de garantia. 

DOS TERMOS DE GARANTIA E DA RESPONSABILIDADE CIVIL.

Os termos: Garantia legal, direito do proprietário da edificação de reclamar reparos ou recomposição do produto adquirido, conforme legislação vigente, e, Garantia, condições definidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção por meio de documento específico de garantia ou no manual de uso, operação e manutenção, para reparos e recomposição de partes da edificação que apresentem falhas, visam diferenciar condições das garantias contratuais, ou seja, aquelas, tecnicamente recomendadas, oferecidas pelo fornecedor daquelas garantias que são obrigadas por lei, formalizando, em documento chamado Termo de garantia (inicial e definitivo): Documento específico desenvolvido pelo produtor da edificação ou de suas partes que indica as condições e os prazos de garantia oferecidos ao proprietário pelo produtor. O Prazo de Garantia é tempo em que um fornecedor é responsável perante o consumidor por corrigir falhas nos produtos por ele fornecidos, originadas no processo de sua concepção e produção, desde que seja realizada a manutenção devida, os produtos sejam corretamente utilizados e ainda observadas as demais condições previstas no manual de uso, operação e manutenção deste produto.

Vale ainda destacar que, segundo a norma, os prazos de garantias referente a segurança e solidez atendem ao que estiver definido na legislação vigente, atualmente 05 (cinco) anos, e para os tecnicamente recomendados, variam para cada elemento construtivo, conforme o estabelecido na norma, porém poderá o produtor, a seu critério, conforme a confiabilidade em seu produto, estabelecer prazo diferente. Esclarece ainda que não se deve confundir Vida Útil do Projeto (VUP) com tempo de vida útil (VU), durabilidade, prazo de garantia legal ou contratual.

O marco inicial do prazo de garantia é a expedição do habite-se, entretanto, para as unidades privativas, vendidas após aquela data, poderá o fornecedor ajustar os prazos concedidos em razão da sua relação comercial, assim como, no caso de transferência de titularidade da unidade privativa, deve o vendedor dar ciência ao novo adquirente, quais sistemas ainda estão cobertos pela garantia e os seus respectivos prazos.

A legislação brasileira imputa ao “fornecedor”, assim definido no artigo 3º do CDC, entretanto, a norma ABNT, 17.170, buscando comparação no direito de outros países, inovou, recomendando a distribuição das responsabilidade aos agentes intervenientes, inseridos na cadeia produtiva, conforme as suas respectivas incumbências, ou seja, lhes imputou em cada etapa da cadeia produtiva, suas respectivas incumbências e responsabilidade de garantir a qualidade do produto final, entregue ao adquirente, assim como deu maior clareza na obrigação do usuário, em fazer a devida manutenção da sua propriedade privativa e ao síndico, cumprir o programa de manutenção preventiva das áreas comuns da edificação, vinculando essas obrigações ao cumprimento das garantias recomendadas para cada sistema da edificação, desta feita, não mais como um bloco único, tratado na “Solidez e Segurança da edificação”, mas desmembrando cada elemento do SISTEMA CONSTRUTIVO.

DAS EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE CIVIL

A relação entre construtora e ou incorporadora e o promitente comprador, assim como para com o condomínio é consumerista, portanto, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, por ser uma norma mais benéfica e específica, que enumera de forma taxativa, em seu artigo 12, § 3º, III, as hipóteses de excludente de responsabilidade.

Artigo 12, O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações
insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos.

§ 3º O fabricante, o construtor, o produtor ou importador só não será responsabilizado quando provar: 

I – que não colocou o produto no mercado;
II – que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito inexiste;
III – a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

A dificuldade no cumprimento das manutenções das unidades privativas, está na intensidade das informações repassadas ao usuário e em especial pela ausência de cultura de ler manuais, que em muitos casos são complexos, de difícil entendimento.

No âmbito da gestão condominial, uma das maiores dificuldades que a administração encontra para cumprir e fazer o plano de manutenção preventivo, conforme determina o manual de uso, operação e manutenção da edificação é convencer a assembleia de condôminos aprovar, na previsão orçamentária, verba para seu custeio.

Tal dificuldade reside no desejo de se manter um menor valor da cota condominial, no despreparo de muitos síndicos, que desconhecem suas responsabilidades civil e criminal em face a ausência de manutenção, e, sobretudo, da ignorância dos condôminos acerca das consequências que a ausência de manutenção acarreta para a edificação, confundindo muitas vezes garantia legal ou contratual com a desobrigação de custeio da manutenção preventiva. Outro fator relevante está, em muitos casos, na forma em que construtoras e ou incorporadoras se relacionam para efetivarem a instalação dos condomínios. O desafio para superar esse gargalo está na preparação e conscientização do adquirente acerca das suas atribuições e responsabilidade, desde a fase embrionária do empreendimento, utilizando meios como a comissão de representantes, previsão na minuta da convenção de percentual para custeio das obrigações contidas no Manual de Uso, operação e
Manutenção, na profissionalização da atividade de síndico, seja através de treinamentos para que condôminos possam exercê-la com capacidade técnica ou elegendo síndico profissional, devidamente habilitado, bem como no maior envolvimento da administradora condominial no processo de gestão das garantias, que está para o mercado imobiliário assim como as concessionárias de automóveis estão para o mercado automobilístico.

Considerações finais:

Como se pode observar no artigo 12º do CDC, a responsabilidade do fornecedor é objetiva, independe de culpa, e, para valer-se da excludente de responsabilidade, prevista no § 3º, III, precisa comprovar a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, no caso, do usuário adquirente ou do condomínio, quando se tratar das áreas comuns. Ressalta-se ainda, a “hipossuficiência
técnica” alegada em defesa do consumidor e o benefício que lhe é garantido na inversão do ônus da prova. Sem qualquer juízo de valor acerca de qual lado pende a balança, vê-se que, a obrigação do consumidor/adquirente de fazer a manutenção preventiva e de comprovar que fez, nos termos do manual de uso, operação e manutenção, tende a equilibrar os pesos dessa balança, entretanto,
ainda se faz necessário uma intensa campanha de conscientização, pois a eficácia dessa norma depende de uma mudança cultural, a começar pelos adquirentes de imóveis, em todos os níveis sociais, passando pelos síndicos, administradores e, em especial, operadores do direito, que são impactados nas eventuais demandas nessa relação de consumo, buscando a paz social, através
de uma relação em que, cada um cumpra seu papel, de um lado o bom fornecedor, de outro, o consumidor consciente de suas obrigações. Assim poderão em conjunto identificarem as falhas nesse processo, de forma justa e equânime, sem decisões preestabelecidas, desconsiderando a razoável cota participação de cada parte no surgimento do problema e responsabilidade na resolução.

REFERÊNCIAS

Lei n. 4.591, de 16 de Dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

Lei n. 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências

Lei n. 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil.

Norma Brasileira. ABNT NBR 5674. Manutenção de edificações – Procedimento.

Norma Brasileira. ABNT NBR 16.280. Reforma em edificações: sistema de gestão de reforma.

Norma Brasileira. ABNT NBR 17.170. Edificações, Garantias, Prazos recomendados e recomendações.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Responsabilidade Civil. Volume 4. 11ª Ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2017.