Fraude Bancária em Condomínios

* Por Érica Sarmento Vale

Inicialmente, vale esclarecer que condomínio edilício não é uma empresa, não possui fins lucrativos e apenas se trata de uma figura que tem o CNPJ representado pelo mandato de síndico, criada para gerir o rateio das despesas comuns entre os condôminos, pagar as faturas de consumo das áreas comuns do condomínio, o salário dos funcionários, contratar manutenções e todos os gastos necessários para manter o funcionamento do condomínio, onde não seria razoável exigir que todos os condôminos arquem no rateio de despesas com o prejuízo financeiro alegado por alguns condôminos que não cumprem seu dever de cautela no momento de efetivar o pagamento da taxa condominial que é um rateio de despesas e acabam sendo vítimas de fraudes bancárias.

Em outras esferas do direito, a exemplo do âmbito consumerista, nos casos de “fortuito interno” cujos riscos são inerentes à própria função dos bancos, se houver uma fraude bancária, o consumidor é protegido pelo ordenamento jurídico por ser a parte vulnerável da relação de consumo, sendo a instituição bancária responsabilizada objetivamente pelos delitos praticados por terceiros fraudadores dentro da esfera de suas operações financeiras, conforme o entendimento do STJ na Súmula 479 .

No entanto, o Código de Defesa do Consumidor não se aplica à relação entre o condomínio e seus condôminos, visto que não se trata de direito consumerista, mas sim de uma relação civil regida pela hierarquia de leis que regulamentam os condomínios edilícios.

Sendo assim, para solucionar a questão, é necessário verificar a origem da fraude em cada caso, se foi ou não originada por um “fortuito interno”, pois se for comprovado que o boleto fraudado foi gerado dentro do sistema de determinada empresa (podendo ser a administradora ou uma contabilidade), a empresa que faz a emissão do boleto será responsável pelo dano ocasionado ao condômino vítima da fraude, que pagou a falsa taxa condominial.

Por este motivo, é recomendado que o condômino fique em alerta e sempre confira os dados bancários antes de efetivar o pagamento da taxa condominial, verificando se é o nome do condomínio que está sendo exibido como beneficiário e se o CNPJ também pertence ao condomínio na efetivação do pagamento.

No entanto, se o condômino não tiver a devida atenção aos dados do condomínio no momento de efetuar o pagamento da taxa condominial e acabar efetuando o pagamento a um beneficiário que não é o credor a quem se deve pagar, acabará sendo obrigado a pagar outro boleto com os dados corretos do condomínio e seu respectivo CNPJ, para não se tornar inadimplente em relação ao verdadeiro beneficiário, a quem deve ser quitada a taxa condominial.

Cabe ressaltar que o modo de atuação dos criminosos “se repete” com fraudes de boletos bancários para diversas finalidades como ocorre na alteração do beneficiário do pagamento com a inclusão do CNPJ de um terceiro, falsificação que pode acontecer com qualquer guia de pagamento.

Independentemente da origem da fraude, se decorre ou não de um fortuito interno da empresa que gerou os boletos, ou se houve um descuido do pagador que não verificou os dados do condomínio como beneficiário do pagamento, é imprescindível que todos os condôminos saibam detectar boletos adulterados, para evitar que sejam vítimas de fraudes bancárias.

O Código Civil é a lei que atualmente estabelece as diretrizes para os condomínios edilícios no Brasil e que rege o Direito das Obrigações, prevendo em seu art. 308 a regra de que a obrigação de pagar deve ser cumprida em favor do credor, dando origem à expressão popular de quem paga mal, paga duas vezes. Consequentemente, a obrigação estabelecida de pagar a quem é o titular do crédito da taxa condominial, implica no dever de cautela para verificar se o beneficiário do pagamento é realmente o credor, sendo o condômino como pagador e o condomínio como beneficiário do pagamento no exemplo em tela. Portanto, é o condômino quem deve agir com prudência ao conferir os dados cadastrais do beneficiário do boleto, pois eventual responsabilidade de terceiros necessariamente terá que ser investigada e comprovada para obter o ressarcimento da lesão por fraude bancária.

*Érica Sarmento Vale

● Graduada em Direito pela Universidade Vila Velha-UVV.
● Advogada atuante com ênfase nas áreas de Direito Condominial e Imobiliário. Atua também nas áreas cível, previdenciária e trabalhista.
● Membro da ANACON.
● Membro do Instituto dos Advogados Capixabas.
● Sócia proprietária da Corrêa da Costa & Sarmento Advogadas Associadas.
● Coautora da obra: DESAFIOS JURÍDICOS E APLICAÇOES PRÁTICAS – OAB/Espírito Santo, São Paulo: LEUD,2024.
● Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES 2022-2024.
● Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB 8ª Subseção de Vila Velha/ES 2022-2024.

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