Responsabilidade Civil e Criminal dos Síndicos

*Por Claudia Maria Scalzer

Em âmbito jurídico, o síndico é o representante legal de um condomínio, sendo responsável pela gestão do edifício, eleito pelos condôminos, para um mandato que não pode exceder a 02 anos, podendo ser reeleito. Sendo o responsável pela gestão deve zelar pelo patrimônio comum e garantir o bem-estar de todos os moradores.

A partir da edição da Lei n. 4.591/1964 e, posteriormente, da Lei 10.406/02 e, devido à crescente ampliação do número de condomínios de norte a sul do nosso país, passou-se a exigir ainda mais do Síndico, aumentando suas responsabilidades em diversas áreas, dentre as quais as cíveis; criminais; os limites entre a responsabilidade do síndico no exercício das suas funções; a responsabilidade do condomínio; e em quais casos o síndico pode ser pessoalmente responsabilizado.

Mas, quando ocorre a responsabilização Civil e Criminal do Síndico?

Ocorre quando por ação ou omissão no cumprimento de suas atribuições, seja de forma culposa (por imprudência, imperícia ou negligência) ou dolosa (ciente e com intenção) ocasiona prejuízos aos condôminos ou a terceiros. Nesse sentido, é fundamental que tenha ciência de que suas decisões impactam a vida da Comunidade Condominial, dadas as responsabilidades legais atribuídas a ele enquanto responsável legal.

Dentre suas várias funções está a de cumprir e fazer cumprir a lei, os Estatutos Condominiais e as deliberações das assembleias. Porém, mesmo que sua gerência esteja sempre associada e, por vezes, limitada às deliberações da Assembleia, dos Estatutos Condominiais e da Lei, não se pode olvidar que o Síndico tem relativa independência para gerir o patrimônio coletivo da forma que melhor lhe aprouver, desde que busque sempre o interesse da coletividade condominial, a guarda e a manutenção das áreas comuns, haja vista que é sua responsabilidade legal (art. 1.348, II e V, do CC/2002).

O código civil pátrio vigente preconiza que: aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito ficando obrigado a repará-lo (artigos 186 e 927); bem como o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos por seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes (artigo 187); além de ser, o mandatário, obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente (artigo 667). Estes artigos são aplicáveis às condutas do síndico que, comprovadamente, causar prejuízos ao condomínio.

Outrossim, o artigo 1.348 do Código Civil, estabelece o rol das várias responsabilidades do síndico, dentre as quais, a de representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; e realizar o seguro da edificação. Estas obrigações jamais poderão ser negligenciadas, sob pena de responder cível e criminalmente.

Nesse sentido, são exemplos de ações do síndico que podem ensejar a ato ilícito civil ou criminal:

• Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
• Quando ocorre prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
• Negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;
• Apropriação indébita de fundos do condomínio;
• Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
• Exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);
• Realizar obras sem a devida autorização da assembleia;
• Acidentes com funcionários em horário de trabalho;
• Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos, podendo se desdobrar à exposição da vida ou da saúde de outrem a perigo direto e iminente (ao deixar de fazer manutenção na fachada, vindo causar a queda de reboco sobre um morador que, por isso, veio à óbito, por exemplo);
• Por fim, também existe a responsabilidade civil do síndico por omissão, que é quando deveria agir de determinada maneira prezando pelo interesse coletivo, mas permanece inerte por vontade própria.

Destacamos, ainda, que a responsabilidade pessoal do síndico difere da responsabilidade do Condomínio. A pessoal está ligada ao descumprimento abusivo ou de ilicitudes relacionadas ou não com as obrigações trazidas numerus apertus no art. 1.348 do CC/2002, na Convenção do condomínio ou no descumprimento do determinado em assembleia. Enquanto a responsabilidade do condomínio pode decorrer de ação ou omissão do síndico no exercício das suas funções, quando representante do Condomínio ou decorrentes de fatos nos quais não estejam presentes quaisquer elementos de responsabilidade direta pessoal.

Isto posto, a norma cogente estabelece obrigações que devem ser cumpridas pelo
Síndico eleito junto à Comunidade Condominial, pois que como representante legal do Condomínio estas lhes são inerentes ao cargo.

O descumprimento, seja por ação ou omissão, dos deveres legais ou o exercício arbitrário de suas funções praticados pelo Síndico, que ensejar na declaração de ato ilícito que se desdobre em danos ao Condomínio, a morador específico e/ou a terceiros poderá ensejar em responsabilidade civil pessoal e/ou criminal, podendo o Síndico responder com seu patrimônio pessoal.

*Claudia Maria Scalzer

Advogada OAB/ES 7.385

Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES 2023/2024

Professora Universitária

Proprietária do Escritório de Advocacia SCALZER Advocacia Condominial

Advocacia Especializada em Condomínio há mais 15 anos

Email: claudia@scalzeradvogados.com.br

Instagram: @scalzer_advocaciacondominial

Site: https://cotidianocondomini.wixsite.com/cotidianocondominial