Consequências de Editais mal elaborados para Assembleias de Condomínios

*Por Rebeca Medina

No dia a dia dos condomínios, é comum que síndicos e condôminos se reúnam em assembleias para discutir assuntos importantes, como orçamento, obras e, até mesmo, mudanças no regulamento interno. Essas reuniões, no entanto, precisam ser convocadas de maneira organizada e transparente, garantindo que todos os moradores saibam o que será tratado e possam se preparar para participar de forma adequada. Nesse contexto, o edital de convocação é um documento essencial – e, infelizmente, nos dias atuais, ainda nos deparamos condomínios que não o elaboram corretamente.

Um edital de convocação é o documento oficial pelo qual o síndico (ou, em alguns casos, uma grupo de moradores) informa aos condôminos que será realizada uma assembleia e descreve os temas que serão discutidos. Ele é o ponto de partida de qualquer reunião condominial, pois funciona como um “roteiro” do que será abordado e discutido. Esse documento não só orienta os moradores sobre os assuntos a serem debatidos, como também estabelece os limites da reunião, ou seja, define o que pode e o que não pode ser deliberado naquele momento.

Se bem formulado, ele é responsável por trazer clareza e segurança jurídica para a assembleia, permitindo que todos saibam o que será discutido e possam se preparar. Além disso, um edital claro evita confusões e possíveis reclamações, garantindo que os temas tratados sejam aqueles previstos e acordados previamente. Por isso, é essencial que este documento seja direto e objetivo, listando de forma detalhada os itens de pauta. Por exemplo, ao invés de apenas informar “obras”, é mais eficaz detalhar, como “discussão e aprovação de orçamento para reformas do salão de festas”, ou ainda, “deliberação da reforma da sala de administração”.

Muitas vezes, assuntos que não estão no edital acabam sendo discutidos e até deliberados, o que pode ser um grande erro. Quando uma pauta não está claramente especificada no edital, qualquer decisão tomada sobre esse tema pode ser impugnada, ou seja, pode ser invalidada judicialmente. Em outras palavras, a assembleia pode ser anulada por não respeitar o que estava previamente estabelecido, gerando custos e desgastes para o condomínio.

Além disso, um edital que não seja bem escrito ou deixe dúvidas pode impedir que alguns moradores compreendam sua participação na reunião. Em casos graves, pode até resultar na exclusão de condôminos de importantes discussões e decisões, o que é uma violação dos direitos de todos os moradores. Portanto, quando o edital não é bem redigido, existe o risco de problemas na condução da assembleia e até de questionamentos legais.

Com a crescente adesão às reuniões online, especialmente após a pandemia, muitos condomínios passaram a realizar suas assembleias de forma virtual. O edital de convocação para essas assembleias deve conter informações específicas, como o link de acesso à reunião, instruções de uso da plataforma e os dados para que os condôminos possam se identificar e participar de maneira adequada. É essencial também, que como boa prática, o edital informe o procedimento em casos de problemas técnicos e o canal de comunicação que estará disponível para solucionar eventuais dúvidas.

Quando a deliberação exigir um quórum qualificado, pode ser necessário realizar assembleias permanentes. Esse tipo de reunião permite que a deliberação seja estendida, no entanto, orienta-se que a convocação esteja clara quanto a essa possibilidade, ainda que a decisão de conversão da reunião comum em sessão permanente, ocorra dentro da reunião.

É muito comum encontrarmos editais com termos vagos como “assuntos gerais” ou “outros temas de interesse”. Esse tipo de expressão é problemático, pois não permite que os condôminos se preparem adequadamente. Outro erro frequente é convocar uma reunião sem detalhar o orçamento das obras, o que dificulta a compreensão dos gastos e do impacto financeiro das decisões.

Entender as regras de uma assembleia e o papel do edital é essencial para que todos participem de forma ativa e informada. O síndico, ao entender a importância desse documento, fortalece a gestão condominial e evita problemas legais. Para os condôminos, esse conhecimento é uma forma de proteger seus direitos e assegurar que as decisões do condomínio são tomadas de maneira justa e transparente.

Ao cuidar da redação e detalhamento dos editais, o síndico promove um ambiente de maior harmonia e segurança para o condomínio. Afinal, o edital é a base de uma assembleia eficiente, e sua clareza contribui para a organização e o respeito entre todos os moradores.

Fontes de Pesquisa: Código Civil Brasileiro / Lei 4.591/64.

*Rebeca Medina:

• Advogada (OAB/ES 25.057) e Empresária.
• Idealizadora e hostess da Comunidade UMCC (Um mundo Chamado Condomínios), que é uma comunidade que compartilha conceitos e práticas que refletem em qualidade de vida e valorização patrimonial dos Condomínios e Condôminos.
• Atuante e membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB / ES
• Atuante e membro da ANACON – Associação Nacional da Advocacia Condominial.
• Formada em Direito pela Universidade Estácio de Sá, Pós-graduada em Direito Empresarial, em Processo do Trabalho, Processo Civil, Advocacia Extrajudicial, Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial.
• Possui MBA em Direito Imobiliário e atualmente está cursando Comunicação Institucional e Gestão de Marcas.
• Especialista em Proteção Geral de Dados.

Instagram: https://www.instagram.com/rebecamedina.oficial/