Previsão orçamentária na prática e exigência legal
Previsão orçamentária na prática e exigência legal
*Por Claudionor Brandão
Previsão orçamentária é uma estimativa dos custos operacionais fixos programados e programáveis, bem como as manutenções corretivas e preventivas, para o período de doze meses correspondente ao exercício financeiro, ou seja, período estabelecido na convenção para realizar a AGO – Assembleia Geral Ordinária. Sua variação, ou seja, o seu reajuste, não obedece a nenhum critério estabelecido por índices de correção monetária, uma vez que seu valor é apurado, exclusivamente, com base no custeio operacional do condomínio, acrescido dos investimentos de melhorias, podendo, de uma gestão para outra, aumentar ou até mesmo reduzir, em função da diminuição do custo.
Diferença entre Cota Extraordinária X Despesa Extraordinária”
A primeira, cota Extraordinária, ou também chamada de cota extra é forma de custeio, ou seja, é um complemento de receita para suprir uma necessidade de caixa, enquanto que a segunda, despesa Extraordinária, é tipo de despesa, definida no artigo 22, paragrafo único da lei. 8.245/91, em listagem exemplificativa. (Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício).
A Cota Extra é uma complementação da receita, proposta pelo síndico à aprovação assembear, quando a previsão orçamentária anual for insuficiente para o custeio planejado. Ela poderá ser para cobrir um défict orçamentário, gerado em razão de um cálculo a menor da previsão, em decorrência de inadimplência, pelo surgimento de uma necessidade eventual ou mesmo para custeio de uma demanda que não teve verba alocada na previsão anual, independentemente da natureza da despesa ser “Ordinaria” ou ”Extraordinaria”.
Sendo a cota extra destinada ao custeio de uma obra (despesa) de natureza necessária de pequeno valor ou necessária urgente, de qualquer valor, o síndico poderá, sozinho, aprovar independentemente de autorização, devendo apenas fazer a comunicação e sua prestação de constas em AGE, conforme determina o CC, artigo 1.341, §§ 1º, 2º e 3º.
Despesas Extraordinárias X Ordinária.
Para gestão condominial, a classificação dos tipos de despesas, previsto nos artigos 22 e 23 da lei 8.245/91, tem como objetivo apenas definir a composição da cota condominial em despesas ordinária e extraordinária, direcionando ao locador e locatário suas respectivas obrigações contratuais, contudo, sem retirar da cota condominial seu caráter “propter rem”, bem como não desobriga o proprietário da responsabilidade perante o condomínio, observando ainda que o contrato de locação atinge as partes contratante, locador e locatário, não sendo o condomínio parte integrante nessa relação jurídica.
Despesas Extraordinárias
São despesas extraordinárias (proprietário) aquelas destinadas a aquisição – instalação, que incorporam ao patrimônio do condomínio, e com vida útil de longa duração, como por exemplo, aquisição de máquinas, aquisição de equipamentos de área de lazer, aquisição de equipamentos do sistema contra incêndio, instalação de sistema de segurança, e aquelas que se destinam manter as condições de habitabilidade do edifício, como também o próprio fundo de reserva. Assim define o artigo 22, item X, parágrafo único (Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício) incumbindo ao proprietário locador a obrigação desse custeio.
Despesas Ordinárias.
O artigo 23, § 1º, lei 8.245/91 assim conceituou, “por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva”, apresentando em listagem exemplificativa, aquelas destinadas a conservação – manutenção, que servem ao funcionamento rotineiro do condomínio, como por exemplo custeio de pessoal, serviços e materiais para conservação, gastos com administração, seguro condominial. Os proprietários que alugam suas unidades, podem, a depender do contrato de locação, repassar esses custos aos seus inquilinos.
Forma de rateio das despesas
A forma de rateio das despesas deve estar prevista na convenção condominial, porém, em seu silêncio prevalecerá sempre a fração ideal, como assim define o artigo 1.336, I, CC, independentemente dessa despesa ser Ordinária ou Extraordinária, ou da forma da sua arrecadação estar ou não contido na previsão orçamentária anual ou quando cobrado através de Cota Extra complementar a receita. Cada condomínio poderá definir em convenção o critério de rateio/divisão das despesas que melhor atenda aos interesses dos condôminos.
Qualquer que seja o modelo adotado, sempre desagradará alguém, portanto, não há que se falar em forma “justa” de rateio da despesa condominial, mas no cumprimento da norma estabelecida em convenção ou em seu silêncio, no cumprimento lei.
Despesas não rateadas por todos
Pode haver ainda condomínios com determinadas unidades que funcionam de forma independentes, ou seja, não estão totalmente integradas a estrutura da edificação, portanto, não usufruindo de determinadas despesas, assim, ficando assim desobrigadas a contribuírem para seu custeio, as quais recaem somente para aquele grupo que delas se beneficiam.
p.ex.
Edifício com lojas independentes das demais unidades, salas ou apartamentos, em que as lojas não se servem dos elevadores, dos funcionários de portaria e limpeza, caso em que não estão obrigadas de contribuírem no custeio das respectivas despesas.
Demonstrativo do boleto condominial, conforme Previsão Orçamentária.
Não existe norma legal que padronize a composição da “Cota Condominial”, entretanto, costumeiramente se adotou a representação dos custos condominiais divididos em dois elementos distintos: Cota condominial fixa e cota variável.
Parte fixa, denominanda de “Cota Condominial”, ou “Cota Fixa” agrupa os principais custos operacionais, que são: Pessoal, inclusive as verbas de provisão para direitos trabalhistas; Manutenção e Conservação; Administrativo e Seguro. Ela corresponde a determinação do artigo 1.350 do CC, que, devidamente discutida e aprovada em AGO, deve permanecer inalterada durante todo o período de gestão, 12 (doze) meses e serve também de base de cálculo para o fundo de reserva, nos termos previsto na convenção.
Parte variável
Composta de diversos custos que se modificam mensalmente coforme demanda. É composta pelos custos referente ao consumo de água, energia, gás, despesas individuais que sofrem alterações, mensalmente, conforme demanda, motivo pelo qual devem ser detalhados, individualmente, na cota condominial.
Fundos de Provisão e Cotas Extras
O fundo de reserva, fundo para desconto pontualidade, fundo para inadimplência, fundo para obras de melhorias e as Cotas Extras / Eventuais, bem como contribuição de terceiros, devem ser apresentados no “boleto” para pagamento da cota condominial, detalhadamente, a fim de não deixar dúvida quanto a sua destinação e natureza, se ordinária ou extraordinária, além da forma de rateio, nos termos convencionados.
Esta configuração, apesar de muito usual, não é universal, pois não tem determinação legal, podendo variar regionalmente, ou até mesmo entre condomínios, em uma mesma localidade.
Justificativas legais e práticas para previsão anual.
Equivocadamente muitos síndicos avocam a competência de aprovar a previsão orçamentária, pensando que ele, por sua livre vontade, pode estabelecer, mensalmente, o valor da cota condominial, fazendo simplesmente o rateio dos gastos ocorridos no mês anterior, sem aprovação assemblear, desrrespeitando determinação legal além de produzir outros prejuizos procedimentais.
A previsão orçamentária anual vai muito além de uma simples obrigação legal, ela é imprescindível para o sucesso da gestão condominial, pois define o valor fixo da cota condominial, ou seja, da receita capaz de suportar todas as obrigações a pagar, bem como provisionar o fundo de reserva, de outras provisões, além dos investimentos de interesse comum. Estabelece aquilo que o síndico pode contratar, visto que seus gastos estão adstritos a sua previsão, não podendo empenhar despesas além do que nela fora aprovado em assembleia, salvo exceção do artigo 1.341, CC, § 1º quando se tratar de obras ou reparações necessárias de pequeno valor e do § 2º se as obras ou reparos necessários forem urgentes, independentemente do valor, as quais podem ser realizadas pelo síndico ou qualquer condômino, sem aprovação assemblear. A previsão torna o título “líquido”, característica de título executivo extrajudicial, agilizando a execução da inadimplência. Garante ainda uma cota de condomínio linear, que possibilita aos condôminos fazerem seu planejamento financeiro mensal, sem surpresas com oscilações inesperadas, fator que gera insatisfação e aumento da inadimplência. Por fim, regula a relação entre locador e locatário, quanto as suas respectivas obrigações contratuais pertinentes as despesas condominiais, além de otimizar o trabalho da administração.
Condomínio é coisa séria! e a segurança jurídica está no fiel cumprimento da norma legal, premissa fundamental para probidade administrativa, e, sua inobservância, seja por negligência, imperícia ou ações premeditadas, poderá o síndico, em algum momento, encontrar dificuldades em sua gestão, podendo ser destituído do cargo, tornar-se inelegível e responder, pessoalmente, pelos danos que der causa.
*Claudionor Brandão
Advogado, Contador, Administrador especialista em Direito e Contabilidade Condominial, pós-graduado em Marketing e gestão de negócios, Corretor de Imóveis, Diretor fundador da CECAD Adm. Condominial, desde 1991, Secretário Geral da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES, 2021/23.
Presidente da ASCES – Associação de Síndicos e Condomínios do ES.