Novo quórum para mudança de destinação de unidades imobiliárias e áreas comuns em Condominio edilício

Novo quórum para mudança de destinação de unidades imobiliárias e áreas comuns em Condominio edilício

A Lei 14.405/22 reduziu o quórum para alteração da destinação das edificações em condomínio edílico e da unidade imobiliária, ou seja, das áreas comuns e das unidades privativas.

Antes de adentrarmos ao mérito dessa questão vale destacar que ao projetar um edifício em condomínio edilício os edificadores podem conceber sua destinação para que seja exclusivamente residencial, exclusivamente comercial ou misto, caso em que congrega a atividade comercial com residências, traçando para cada tipo suas características necessárias ao atendimento das respectivas finalidades. Querendo, posteriormente, o condomínio alterar a destinação originária, dependia do voto dos condôminos representando a totalidade das frações ideais, conforme determinava o artigo 1.351 do código civil, que foi modificado pela nova lei, reduzindo aquele quórum para 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõe o condomínio.

A nova ordem econômica mundial, consequentemente também no Brasil, mesmo antes da pandemia do covid 19, já trazia uma nova formatação na relação de trabalho, fazendo com que muitos profissionais, sejam como liberais ou através de MEI e até mesmo Micros e Pequena Empresas, destinassem parte da sua habitação para o exercício de atividades laborais, fato que foi potencializado durante a pandemia com forte tendência para sua manutenção no pós pandemia, tendo como consequência uma necessidade de adequação dos edifícios mais antigos para atender essa nova realidade, bem como restabelecer a empregabilidade dos edifícios exclusivamente de salas comerciais, que perderam interesse funcional em razão desse novo cenário, entretanto, essas mudanças encontram barreiras nas normas convencionais e na própria legislação, especialmente quando exigido um quórum unânime para aprovação.

A função do direito é trazer a pacificação da sociedade, atendendo seus anseios através de regras exequíveis, assim entendo que a alteração dessa norma trará benefícios para aqueles que se encontram nessa situação, entretanto, os condomínios ao promoverem tais mudanças precisam estar atentos aos reflexos sobre as obrigações condominiais, tais como segurança, em razão fluxo de pessoas, aumento do consumo de água, energia, gás, adequação à legislação tributária, novas exigências para adequação do sistema de segurança contra incêndio, dentre outros, tudo isso impactando em novas despesas, fator de discordância no convívio condominial, destacando que a nova lei não faz qualquer referência a essas questões, pois elas já estão bem claras no mesmo código civil, quando estabelece que as despesas em condomínio se incumbe a quem delas se servem, conforme seu artigo 1.340, ou seja, aqueles que forem beneficiados pelas alterações dando causa a aumento de despesas, devem por elas responder na proporção das suas respectivas frações ideais ou em outra forma prevista em convenção, como assim prevê o artigo 1.336, I, do mesmo diploma.

Dessa forma, aquele condomínio que necessitar fazer essas alterações deve estar muito bem assessorado por profissionais comprovadamente especializados em condomínios, de forma que, ao satisfazer o pleito de um grupo de condôminos não prejudique a outros.

 

Claudionor Brandão

OAB/ES 29.222

Contador, Corretor de Imóveis, Administrador e Advogado.

Diretor, fundador da CECAD Administração Condominial, desde 1991.

Diretor da ANACON – Associação Nacional da Advocacia Condominial.

Secretário Geral da Comissão de Direito Condominial da OAB/ES.

@cecad.adm

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Cel. (27) 9 9236-8980.

 

 

 

 

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