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Regras que o condomínio não pode impor aos moradores

*Por Ellen Matos

A convivência em condomínios envolve um equilíbrio entre o direito individual e o bem comum, regulado por normas internas, como a convenção do condomínio e o regimento interno. No entanto, há direitos assegurados por lei que os condomínios não podem restringir ou proibir. Este artigo aborda o que os condomínios não podem proibir, com base no Código Civil, na Constituição Federal e em decisões judiciais recentes.

Quanto a limitação à propriedade privada, o condomínio não pode restringir o uso da unidade de maneiras que interfiram nos direitos de propriedade do morador. Por exemplo, não pode proibir o morador de ter animais de estimação em casa, salvo em casos de comprovado risco à saúde ou segurança.

Uma das questões mais comuns em condomínios é a presença de animais de estimação. Apesar de muitos regulamentos internos tentarem impor restrições, como o tamanho ou a quantidade de animais, a jurisprudência brasileira tem sido clara: o condomínio não pode proibir a presença de animais nas unidades, desde que o animal:

• Não represente riscos à segurança ou à saúde dos condôminos.
• Não cause incômodos excessivos, como barulho frequente ou sujeira nas áreas comuns.

A decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça), em 2019, confirmou que os condôminos têm o direito de manter seus animais de estimação, independentemente de qualquer proibição estabelecida na convenção condominial, desde que não haja prejuízo comprovado à coletividade.

O condomínio também não pode restringir ou limitar a entrada de visitantes, exceto em situações de segurança justificadas. O morador tem o direito de receber quem desejar, dentro das normas gerais de convivência.

A administração do condomínio não pode impor regras que proíbam o uso das vagas de garagem de acordo com a vontade do proprietário, como limitar o tipo de veículo, desde que não haja regulamentação no Código Civil que trate do uso inadequado da garagem.

Não pode cobrar taxas extras de moradores que não usam determinadas áreas comuns ou serviços (por exemplo, cobrar mais de quem tem animais de estimação ou usa a piscina frequentemente).

Desde que respeite as legislações locais e o proprietário siga as normas gerais de segurança, o condomínio não pode proibir a locação de unidades por plataformas como Airbnb, salvo se houver proibição na convenção ou regimento interno.

O condomínio não pode proibir o morador de realizar reformas dentro de sua unidade, exceto se afetarem a estrutura do edifício ou perturbarem outros condôminos sem respeito às regras de convivência (como horário de obras).

O condomínio não pode exigir cumprimento de regras que contrariem a legislação brasileira, como normas que prejudiquem o direito de ir e vir, o direito à privacidade ou que gerem discriminação.

Resumindo, as regras impostas pelo condomínio devem estar de acordo com a legislação vigente e o regimento interno, respeitando sempre os direitos fundamentais dos moradores.

Referência: BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.783.076/SP. Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. 4ª Turma. Julgado em 14 de maio de 2019. Ementa: Direito civil. Condomínio edilício. Permanência de animal em unidade condominial. Regimento interno. Vedação genérica. Impossibilidade. Diário da Justiça Eletrônico, Brasília, DF, 21 maio 2019.

*Ellen Matos é Advogada Condominial (OAB/ES 38.459), pós-graduada em Segurança Pública pela Universidade de Vila Velha, pós-graduanda em Direito Imobiliário e Condominial pela Doctum, atuante e membro da comissão de direito Imobiliário e Condominial da OAB Vila Velha.

Compõe a diretoria da OAB Jovem da OAB Vila Velha e Coordenadora de Marketing da OAB Vila Velha.