O que fazer quando os condôminos não aprovam uma obra necessária?

*Por Ellen Matos

Quando os condôminos não aprovam obras necessárias em assembleia, o síndico deve adotar uma abordagem estratégica, agindo dentro da lei e buscando o melhor para o condomínio.

É importante destacar que a aprovação de uma obra necessária em um condomínio deve seguir o que está previsto na Lei de Condomínios (Lei 4.591/64) e no Código Civil (art. 1.341).

O síndico deve primeiramente identificar se a obra realmente se trata de “obra necessária”, que são aquelas que visam a preservação da estrutura do prédio, a segurança dos moradores, a salubridade ou que evitam maiores danos ao condomínio. Como exemplos incluem:

• Reparos estruturais (como consertos em vigas ou fundações).
• Manutenção de sistemas elétricos ou hidráulicos.
• Reparos em áreas que afetam a saúde ou segurança dos condôminos.

Embora obras urgentes possam ser realizadas pelo síndico sem aprovação prévia, obras necessárias que não sejam de emergência precisam ser apresentadas e discutidas em assembleia. Para isso, o síndico deve seguir alguns procedimentos:

• Convocar uma assembleia extraordinária com pauta específica sobre a obra.
• Enviar a convocação com antecedência mínima conforme previsto na convenção do condomínio.

Durante a assembleia, o síndico ou o conselho deve apresentar:

Laudo técnico: um documento ou parecer de um profissional especializado (como engenheiro ou arquiteto) que comprove a necessidade da obra.

Orçamentos: pelo menos três orçamentos de empresas qualificadas, para que os condôminos possam avaliar os custos e a viabilidade.

Justificativa: uma explicação detalhada dos riscos ou problemas que podem ocorrer caso a obra não seja realizada.

Quanto à votação para obras necessárias, como previsto no art. 1.341, inciso I, do Código Civil, a aprovação exige a maioria simples dos presentes na assembleia (ou seja, mais da metade dos votos dos condôminos que estiverem na reunião). Isso inclui obras que não podem ser adiadas, mas não se enquadram como emergenciais.

MAS ATENÇÃO: Se a obra for urgente, o síndico pode realizá-la sem a prévia autorização, conforme previsto no art. 1.341, §1º. Nesse caso, ele convoca a assembleia posteriormente para prestar contas.

Após a aprovação da obra, o síndico deve:

• Contratar a empresa escolhida.
• Definir o cronograma de execução e informar os condôminos.
• Garantir que a obra seja fiscalizada, tanto pela empresa quanto pelo conselho do condomínio, se for o caso.

Os custos da obra necessária são rateados entre os condôminos conforme a fração ideal de cada unidade, salvo disposição diferente na convenção do condomínio.

O síndico deve prestar contas de todas as despesas e apresentar notas fiscais ou recibos na assembleia ordinária ou em reunião específica para essa finalidade.

Exceções:

Obras emergenciais: Se houver risco imediato à segurança, à saúde ou à estrutura do prédio, o síndico pode realizar a obra sem prévia aprovação, convocando a assembleia apenas para prestar contas e justificar os gastos.

Dessa forma, a aprovação de uma obra necessária depende de uma avaliação clara, fundamentada e do voto da maioria simples dos condôminos presentes na assembleia.

MAS COMO O SÍNDICO DEVE AGIR DIANTE DA NÃO APROVAÇÃO DE UMA OBRA NECESSÁRIA?

Se a obra é essencial, o síndico pode convocar uma nova assembleia extraordinária com uma pauta específica para discutir a obra. Na convocação, deve apresentar:

• Laudos técnicos de profissionais que comprovem a necessidade da obra.
• Orçamentos detalhados.
• Explicações claras sobre os riscos de não realizar a obra (por exemplo, multas de órgãos de fiscalização ou piora dos danos).

Se a obra for extremamente necessária e os condôminos continuarem a negar sua aprovação, o síndico pode recorrer à justiça ou seguir a Lei de Condomínios (Lei 4.591/64) e o Código Civil (art. 1.341, § 1º) que estabelecem que, em casos de urgência, o síndico pode realizar a obra, mesmo sem aprovação, e depois cobrar os condôminos.

Caso o síndico não atue diante de uma obra necessária, ele pode ser responsabilizado por omissão se ocorrerem danos ou se houver problemas legais decorrentes da inércia.

Manter uma comunicação clara com os condôminos sobre a importância da obra, apresentando argumentos técnicos e legais, pode ajudar a sensibilizar os moradores e facilitar a aprovação em assembleia.

Seguindo essas etapas, o síndico atua de maneira responsável e dentro da legalidade, sempre consultando uma assessoria jurídica especializada para evitar conflitos judiciais e extrajudiciais.

*Ellen Matos é Advogada Condominial (OAB/ES 38.459), pós-graduada em Segurança Pública pela Universidade de Vila Velha, pós-graduanda em Direito Imobiliário e Condominial pela Doctum, atuante e membro da comissão de direito Imobiliário e Condominial da OAB Vila Velha.

Compõe a diretoria da OAB Jovem da OAB Vila Velha e Coordenadora de Marketing da OAB Vila Velha.